2015. július hónap bejegyzései

Hír elemek - Általános

D épületi iroda funkcióváltása II.

Tisztelt Tulajdonosok! Tisztelt Lakók!

 A D épület első emeleti helyiség új tulajdonostól az alábbi tájékoztatást kaptuk:

-          Fitnesz és nem kondicionáló termet kíván kialakítani a tulajdonos az ingatlanban.

-          A terem akusztikai hang és rezgésszigetelését a lehető leggondosabban – az érvényes előírások szerint kívánja kivitelezni a tulajdonos a megküldött nyilatkozata szerint. Tájékoztatása szerint a helyszínen a kivitelezés megkezdése előtt, az egyik legismertebb akusztikussal  előzetes méréseket végeztetett.

-          A tulajdonos tájékoztatása szerint a fitneszterem üzemeltetőjének is előírta, hogy csak olyan hangossággal üzemelhet a terem, amely nem zavarja a lakókat. A nyitás előtt a hangtechnikát beméreti, a hangerősség értéke rögzítve lesz.

-          A terem klíma berendezésit nem a homlokzatra, hanem a tetőre szeretné feltelepíteni, hogy ez se zavarja a lakókat.

-          A terem üzemeltetőjével egyetértésben NEM kívánja a termet használók részére a garázsban a parkolást, illetve a lépcsőházba a bejutást engedélyezni, tájékoztatása szerint ez nem is merült fel igényként. (Itt szükségesnek tartjuk megjegyezni, hogy az épület fizikai kialakításából adódóan nem is lenne szükségszerű a D épületi lépcsőházak használata.)

A Társasház megkeresett jogi képviselőjétől az alábbi tájékoztatást kaptuk:

A társasházi törvény 17. § (1) bekezdésének b) pontja szerint a közgyűlés megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiségben az olyan tevékenységek folytatását, amelyek a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartoznak, illetve ha ott szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni.

A 18. § (1) bekezdése rögzíti, hogy a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához - a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel - a közgyűlés hozzájáruló határozata, és az engedélyhez kötött építési munkák esetén a 21. § (1) bekezdés rendelkezésének alkalmazása nem szükséges.

A (3) bekezdés visszautal a (2) bekezdésre, és azt mondja ki, hogy a (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására dönt a közgyűlés. A második bekezdés két esetet foglal magában:

  1. megváltoztatott használat következtében a helyiségben a jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységet kívánnak végezni,
  2. a helyiségben kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazását kívánják végezni.

A telepengedély köteles tevékenységeket a telepengedély, illetve a telep létesítésének bejelentése alapján gyakorolható egyes termelő és egyes szolgáltató tevékenységekről, valamint a telepengedélyezés rendjéről és a bejelentés szabályairól szóló 57/2013. (II. 27.) kormányrendelet szabályozza, melynek 2. melléklete taxatíve felsorolja a telepengedély köteles tevékenységeket, amelyek közt nem szerepel a fitneszterem üzemeltetése.

A kizárólagosan üzletben forgalmazható termékekről a kereskedelmi tevékenységek végzéséről szóló 210/2009. (IX. 29.) Korm. rendelet rendelkezik, amelynek 3. számú mellékletében taxatíve kerültek felsorolásra az ilyen termékek, amelyek között nem szerepel a tervezett tevékenység.

Mivel a fitneszterem üzemeltetése nem esik a (2) bekezdés hatálya alá, így arra a harmadik bekezdés sem alkalmazható, tehát nem kell közgyűlés hozzájárulása a használat megváltoztatásához.

Mivel az SZMSZ. 3. § (5) és (6) bekezdése azt előírja, ezért szükség van a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonosok kétharmadának szavazatához a használat megváltoztatásához. Mivel a használat megváltoztatása független az azt megváltoztató személytől, ezért elegendő a közvetlen szomszédok 2/3-ának támogató aláírása a funkcióváltáshoz.

Emellett persze a tulajdonostársnak be kell tartania az SZMSZ 3. § (6) bekezdésében előírtakat, tehát:

- a lakhatás nyugalmát a használat megváltoztatása nem zavarja,

- a zaj-és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzését szolgáló jogszabályok előírásainak megfelel,

- a szükséges hatósági, szakhatósági engedélyek rendelkezésre állnak.

A fentieknek együttesen kell teljesülnie.

Az előzőekből következik, hogy a szóban forgó ingatlan tervezett funkcióváltása abban az esetben lehetséges, ha a tulajdonos rendelkezik a közvetlen szomszédok 2/3-ának támogató aláírásával.

Kérjük tájékoztatásunk elfogadását!

Hír elemek - Általános

D épületi iroda funkcióváltása

Tisztelt Tulajdonosok! Tisztelt Lakók!

Az utóbbi időszakban több tulajdonosi, lakói megkeresés érkezett azzal kapcsolatban, hogy a D2 épület 1. emeleti iroda helyiségében esetlegesen egy fitnesz, kondicionáló terem nyitna, s ennek – a jelzések szerint – zavaró hatása lehet.

A felszámolási eljárás következtében történt adás-vétel alapján az új tulajdonos 2015.06.15. napján került birtokba.

Az új tulajdonostól az alábbiakról kértük tájékoztatást, nyilatkozatot:

Kértük nyilatkozatukat arról, hogy a birtokukban lévő (alapító okirat szerinti) iroda vonatkozásában rendelkeznek-e, vagy a jövőben tervezik-e annak funkciójának, rendeltetésének megváltoztatását! Amennyiben igen, abban az esetben kértük a nyilatkozatot, tájékoztatást a funkció megnevezésének, illetve a már megszerzett vagy további szükséges engedélyekről!

Tekintettel arra, hogy a társasházban egy tervezett fitnesz, kondicionáló terem működésével, annak zavaró hatásával (zaj- és rezgések, ügyfél parkolás) kapcsolatban tulajdonosi észrevételek, probléma felvetések merültek fel, ezért tájékoztatást kértünk arról, hogy az esetleges ilyen célú működtetés során milyen zavaró hatást gátló intézkedéseket kívánnak megtenni.

Szintén kértük nyilatkozatukat arról, hogy a társasház közös tulajdonú ingatlanrészeit az ügyfélkörük fogja-e, ha igen, milyen formában és mértékben fogja használni! (Elsősorban a D1-D2 épületi közös lépcsőház, teremgarázs parkoló, használatával kapcsolatban.)

Egyúttal tájékoztatom a Tisztelt Tulajdonosokat arról, hogy a szóban forgó kérdéskörben a közös képviselet önálló jogkörben nem engedélyezheti és nem is tilthatja meg, vagyis kifogással nem élhet a szóban forgó funkcióváltás tárgyában. Sokak számára ugyan nyilvánvaló, ugyanakkor mégis szükséges azt külön megemlíteni, hogy az egyes tulajdonosok közötti adás-vételek kapcsán a közös képviselet nem rendelkezik “vétó jogkörrel” sem. A közös képviselet múltbéli és jövőbeli nyilatkozatai mindezekkel, továbbá a közgyűlési határozatokkal és a számvizsgáló bizottság döntéseivel összhangban állnak.

Az előzőekre való tekintettel jogi állásfoglalást kértünk a kialakult helyzettel kapcsolatban annak érdekében, hogy a jogilag megalapozottan tisztázásra kerüljön, hogy milyen jogosítványokkal rendelkezik a társasház, a közgyűlés, illetve a szomszédos tulajdonosok a funkcióváltás kapcsolatos hozzájárulás, esetleges tiltással összefüggésben.

Természetesen amennyiben a tájékoztatás, nyilatkozat, illetve a jogi állásfoglalás megérkezik, akkor a Tulajdonosokat, Lakókat tájékoztatni fogjuk a tartalmukról!